La subasta en la División de Cosa Común
La división de cosa común
La subasta en la división de cosa común es la manera en la que acabará la ejecución de la actio communi dividundo si no se llega a un acuerdo antes de que se proceda a la subasta.
Pero lo primero que hay que determinar es qué es y cuándo se utiliza la división de cosa común
Como ya hemos visto en diferentes artículos la división de la cosa común es un procedimiento judicial que se plantea ante la copropiedad sobre un bien que es indivisible, y uno o varios de los copropietarios solicita que se proceda a su venta.
En estos casos, cualquier copropietario puede solicitar judicialmente la disolución de la copropiedad. El objetivo es que cada parte obtenga su porción proporcional, ya sea mediante la venta del bien o su adjudicación a una de las partes.
Fases procesales
La división de cosa común es un procedimiento verbal en el que existen dos partes diferenciadas: fase declarativa y fase ejecutiva
Fase declarativa
En esta fase el Juez analiza la demanda de división de cosa común y, en su caso la oposición y dicta sentencia en la que, si estima la demanda, declarará extinguido el condominio.
Fase ejecutiva
Cuando se ha obtenido una sentencia declarando la división de la cosa común y decretando la extinción del condominio, se deberá ejecutar esa sentencia.
En esa solicitud de ejecución se solicitará que, como no se ha llegado a un acuerdo, se proceda a la venta en pública subasta.
Cómo funciona la subasta en la división de cosa común
En cada procedimiento judicial y en cada juzgado, la subasta en la acción de división de cosa común resulta ser diferente.
En la legislación no existe una previsión concreta de cómo tiene que ser la subasta en la acción de división de cosa común por lo que no se puede establecer una forma unívoca de cómo se está actuando a este respecto en los diferentes juzgados.
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Si se pueden indicar una serie de pautas que son las que se suelen seguir en los tribunales
Tipo de subasta en la división de cosa común
Cuando se llega a una subasta, o incluso cuando se proponen, la subasta, en principio, puede ser de uno de los tipos siguientes: subasta entre las partes o subasta con licitación de terceros.
En la primera, las únicas partes que intervienen en las subastas son los copropietarios, y es una subasta que se utiliza cuando las partes quieren la vivienda y, de manera expresa o tácita, vienen a pactar que se la quedará el que más dinero ofrezca por ella.
Cuando la subasta es entre los copropietarios, lógicamente, no existe licitación de terceros y puede darse, por ejemplo, en divorcios donde ambos excónyuges quieren la vivienda.
Otro tipo de subasta es aquella en la que, además de los copropietarios, también participan en la subasta terceras personas
Resultado de la subasta y especialidades
Cuando se llega a la subasta el dinero que se obtenga por la venta del inmueble se repartirá entre las partes, atendiendo a las cuotas que tenga cada uno de ellos.
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Lógicamente en cada procedimiento judicial habrá peculiaridades que habrá que tener en cuenta. Es muy fácil que existan usufructuario, de manera que habrá que estar de lo que resulte de la valoración de ese usufructo
Problema de la subasta en la división de cosa común
Un problema para que el público normal acuda a una subasta es que el adjudicatario no puede acceder a un préstamo hipotecario para poder adquirir el inmueble, lo cual restringe mucho el abanico de posibles compradores.
Lógicamente si se reduce el abanico de compradores, el precio se reduce, motivo por el cual vender en pública subasta, casi seguro, implica una pérdida económica para todos los copropietarios.
Por otra parte, los compradores no acceden a ver físicamente el inmueble, sino que lo adquieren con la información que ofrece el juzgado (no se suele conocer el estado), lo que hace que las ofertas sean inferiores por no poder conocer lo que están comprando.
Además el plazo para poder realizar las ofertas es bastante breve (normalmente 20 días), lo que también reduce la posibilidad de llegar a posibles compradores.
Y eso que, actualmente, existen medios para que posibles compradores se enteren de la existencia de viviendas que están siendo subastadas en el portal de subastas del BOE
Pero la venta en subasta, como norma general, va a ser más perjudicial para los copropietarios que la venta por acuerdo entre ellos
Búsqueda de acuerdo
Teniendo en cuenta lo que te he dicho, en todos los procedimientos que tramito de división de cosa común intento llegar a un acuerdo para evitar la subasta.
El acuerdo puede ser alcanzado en cualquier momento, tanto en la fase declarativa como la fase de ejecución, en cualquier momento antes de la venta.
Experiencia personal
Creo que la primera acción de división de cosa común la interpuse en 1998, pero, de todas las que he tramitado, tan solo dos de ellas han acabado en subasta. El resto han finalizado en acuerdo.
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Y he tramitado acciones de división de cosa común de locales de 50.000 euros o de, por ejemplo, un chalet en “Los Lagos” de Pozuelo de Alarcón (una de las zonas más exclusivas y caras de España) y en todas, menos esas dos, he alcanzado un acuerdo.
Subastas
Y de las dos subastas, una fue judicial, pero restringida a los dos copropietarios. Eran dos novios que compraron la casa y, cuando rompieron, decidieron que se la quedara el que más pagara por ella. Se hizo judicialmente.
La otra sí fue una subasta normal, pero el resto han finalizado en acuerdo
Cómo llegar al acuerdo
Lamentablemente, la experiencia me ha enseñado que, muchas veces, la forma de llegar al acuerdo es demandar.
Cuando el copropietario se ve en la tesitura de tener que vender por subasta es cuando es consciente del problema y es más proclive a llegar a un acuerdo.ç
Desgraciadamente, no quieren dar su brazo a torcer antes. De hecho, si estás leyendo estas líneas, seguramente hayas hecho todo lo posible, pero no lo hayas conseguido.
Seguro que el copropietario con el que compartes esa vivienda, cuando vea que le van a pagar una cantidad muy inferior de la que sabe que vale la vivienda, sí acceda a llegar a un acuerdo de venta
Conclusión
La subasta en la división de cosa común es el último recurso, pero es muy importante saber acceder a él para forzar la situación y llegar a un acuerdo y, si aún así, no quieren llegar a un acuerdo, poder proceder a la venta del inmueble.
Piensa que un inmueble que tienes en copropiedad y no podéis explotar solo implica gastos y si se vende, aunque sea por debajo de su precio, te proporncioará un ingreso y frenará la sangría de gastos.
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