Como proceder a la liquidación del proindiviso.
Cuando hay una comunidad de bienes, es importante conseguir llegar a una acuerdo de liquidación del proindiviso y, de ser posible, hacerlo de una manera amistosa.
¿Que es un proindiviso?
El artículo 392 del Código Civil establece que
Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece proindiviso a varias personas.
Así pues, respecto de un inmueble, hay una comunidad de bienes o un proindiviso se da cuando varias personas son las dueñas de un inmueble.
Proindiviso de un bien inmueble.
Al proindiviso de un inmueble se puede llegar de diferentes formas, si bien las más normales son
- la adjudicación de un inmueble entre varios herederos
- La liquidación de una sociedad de gananciales con adjudicación proindiviso entre los cónyuges
- Compra entre varias personas.
- Existen otras pero son menos frecuentes
Liquidación del proindiviso
Sin acuerdo
Si no existe ningún tipo de acuerdo, la manera de extinguir el proindiviso, sería mediante la interposición de la denominada acción de división de cosa común, de la que hablaba en este artículo
Lógicamente no es la forma idónea de extinguir el proindiviso, pero en ciertas ocasiones no queda otra solución.
Cierto es que, en muchas ocasiones en las que se inicia ese procedimiento, se llega a un acuerdo antes de que se subaste el inmueble. Siempre será preferible vender al inmueble de mutuo acuerdo que esperar a que se subaste; seguro que se obtiene una mayor rentabilidad
Adjudicación a uno de los copropietarios
Entre los copropietarios se puede llegar al acuerdo de adjudicar a uno de ellos el inmueble, con el compromiso de compensar económicamente al resto de copropietarios en la cantidad que corresponda.
Así, si un inmueble es propiedad de cuatro personas por iguales y el inmueble vale 200.000 euros, si uno de los cuatro se lo queda compensará a los otros 3 en 50.000 a cada uno de ellos.
En otro artículo analizaré, someramente, las cuestiones fiscales, en las que hay que tener en cuenta la sentencia del TS de 10 de octubre de 2022 que interpreta el incremento de patrimonio a efectos del IRPF
Venta a un tercero
La otra alternativa es vender el inmueble a un tercero. Para poder llegar a esta solución tienen que estar de acuerdo todos los copropietarios, tanto en la decisión de vender a una persona concreta como en el precio.
Desgraciadamente, siendo una solución muy coherente, la experiencia me ha demostrado que los copropietarios, cuando están enfrentados, tienen muchas desconfianza entre ellos y no siempre es fácil llegar a un acuerdo de venta a un tercero
Liquidación del proindiviso en Pinoso
Recientemente he conseguido, después de varios años, liquidar un proindiviso mediante la venta a una tercera persona.
Dificultades para la liquidación del proindiviso.
Ha sido un proceso laborioso, puesto que era un inmueble comprado entre tres hermanos cuya relación se deterioró hace más de 20 años. Dos de los copropietarios habían fallecido, de manera que quienes tenían que vender eran sus hijos
Además, el inmueble estaba sujeto al régimen de Protección Oficial, de manera que era recomendable esperar a que transcurriera el plazo para poder vender.
Estando en régimen de protección oficial es posible llevar el proindiviso a una subasta, pero dificulta la misma y, por eso, era recomendable esperar a que pasase el plazo
Además, una de las vendedora, vetó la posibilidad de que comprase la primera persona que se interesó por el piso y que llegó a señalizar el inmueble.
Firma de la venta
Finalmente se llegó a un acuerdo, vendiendo el inmueble a una tercera persona, no sin dificultades.
La firma tuvo lugar en la notaría de Miguel Prieto Escudero (Justito El Notario), gran profesional y mejor persona.
Me ha alegrado mucho poder firmar esta escritura con él, ya que, aunque ninguno de los dos nos recordábamos mutuamente, tuvimos la suerte de compartir los primeros años de la EGB, allá por los años 70.
Alivio por la liquidación del proindiviso
Para mis clientes ha sido un alivio ya que entre las dos ramas familiares que yo representaba, tenían un 66,66% del inmueble, inmueble que no habitaban, que les suponía una serie de gastos que, además, tenían que reclamar a la otra rama familiar.
Además del coste emocional que supone tener un problema que no se soluciona.
Ahora mismo, ya no tienen ese inmueble y, además, han conseguido una rentabilidad, que en estas épocas no es poca cosa.
Conclusión
Así pues, una doble suerte, conseguí liberar a mis clientes de un proindiviso que no daba más que problemas, y pude firmar esa escritura con el gran Justito el Notario.
Si no le sigues en Twitter, ya estás tardando: @justitonotario
Contacto
Si quieres que te eche una mano con ese proindiviso, no dudes en llamarme, existen muchas soluciones, pero hay que dar con la que sea aceptada por todas las partes.
