El RDL 15/2020 y la renta de arrendamientos diferentes de vivienda en época de pandemia
El Real Decreto Ley 15/2020 prevé una moratoria del pago de la renta de local por causa de la epidemia.
El problema de impago de la renta de un local por causa de la epidemia fue uno de los primeros artículos que se publicaron en este blog. Ahora hay una nueva regulacion.
El nuevo escenario se regula en los primeros 5 artículos del RDL y se encuadran dentro de un capítulo, el primero, denominado “Medidas para reducir los costes de pymes y autónomos”, aunque la realidad es que no se trata de una medida tendente a la reducción del importe de los alquileres, sino una moratoria del pago de la renta de local por causa de la epidemia.
No será de aplicación si hay pacto anterior
Cabe señalar que la posibilidad de demorar el pago de la renta no será posible si ya se ha llegado, con anterioridad a algún pacto entre las partes que implique moratoria o reducción de la renta.
Esta previsión del RDL (art. 1.1 y 2.1 in fine) resulta lógica, ya que como prevé la exposición de motivos del RDL, este beneficio resulta de aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus”, y desde el momento en el que ambas partes ya han llegado a algún tipo de acuerdo, implica que ya han previsto contractualmente, las consecuencias de la epidemia.
De hecho, es algo que ya adelantamos en otro artículo que publicamos hace unos días.
Doble escenario dependiendo del tipo de arrendador
Para ello, se han previsto dos escenarios, dependiendo de la naturaleza del arrendador, diferenciando cuando el arrendador sea una entidad o empresa pública de vivienda o un “gran tenedor” y el resto.
Como “gran tenedor” se considera a quien sea titular de más de 10 inmuebles urbanos (sin tener en cuenta trasteros y garajes) o superficie construida de más de 10 inmuebles.
Aquí viene el primer problema, ya que, salvo que sea claro y notorio que el arrendador es un “gran tenedor”, el arrendatario puede no conocer en cual de los dos escenarios se encuentra, y las consecuencias son diferentes.
Y, por ejemplo ¿qué sucede si son dos copropietarios y uno sí tiene más de 10 inmuebles y el otro no?
Son cuestiones que se irán resolviendo, dependiendo de cada caso concreto.
Arrendador: Grandes tenedores y entidades públicas
Respecto del grupo de grandes tenedores y entidades públicas, el RDL 15/2020 prevé lo siguiente:
Plazo para solicitar la moratoria – El arrendatario deberá solicitar al arrendador, hasta el 22 de mayo de 2020, que quiere acogerse a la moratoria del RDL15/2020.
Obligatoriedad para el arrendador – La moratoria resulta ser obligatoria para el arrendador y se aplica de manera inmediata.
Plazo de la moratoria – La moratoria no será superior a cuatro meses en total y, en cualquier caso, incluirá las mensualidades que dure el estado de alarma, sus prórrogas y las mensualidades siguientes si persiste en el negocio el impacto provocado por el COVID-19. Entiendo que, si ya se ha pagado la renta del mes de abril, el plazo de cuatro meses comenzaría a contar desde el mes de mayo.
Fraccionamiento – La moratoria establecida implica que la renta aplazada, deberá ser abonada por el arrendatario a partir del primer mes en el que no exista moratoria, fraccionándola en un plazo de dos años, pero siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento
Resto de arrendadores
Para el supuesto de contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda con un arrendador diferente de los indicados (entidades públicas o grandes tenedores) el régimen es diferente:
También se tiene que solicitar en un plazo de un mes, o sea, antes del 15 de mayo.
En este supuesto, la ley no prevé, expresamente, que la petición de moratoria sea obligatoria para el arrendador; y, a mi entender, no queda claro si queda supeditado al acuerdo de las partes o puede imponerse.
En cualquier caso, la previsión del RDL, como posible solución, es que las partes dispongan libremente de la fianza para aplicarla al “pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta”, debiendo reponerse la fianza por el arrendatario antes de un año desde el acuerdo y dentro del plazo de vigencia del arrendamiento.
Por otra parte, no se puede olvidar que la fianza, o parte de ella, estará depositada en un organismo público (el IVIMA en Madrid), por lo que, si bien jurídicamente se estará disponiendo de la fianza, desde un punto de vista de liquidez, eso no es así, ya que el arrendador estaría dejando de tener liquidez
Requisitos del arrendatario
Igualmente, para poder acceder a estas previsiones, el arrendatario tiene que reunir una serie de condiciones;
.- Si se trata de un empresario o autónomo, tiene que estar dado de alta en el régimen de autónomos, Régimen de la Seguridad Social para trabajadores del Mar o Mutua sustitutoria del RETA
.- Si es una empresa, tiene que cumplir los requisitos para formular cuentas anuales abreviadas.
.- Que su actividad haya quedado suspendida
.- Si no ha sido suspendida, tiene que acreditar que la facturación del mes anterior a la solicitud se ha reducido en por lo menos, un 75% respecto de la media mensual del mismo trimestre, pero del año 2019
Esperemos que los problemas de impago de la renta por culpa de la epidemia se solventen por acuerdos entre las partes y que esta situación pueda solventarse sin que se tengan que resolver demasiados contratos de arrendamiento y que la moratoria del pago de la renta de local por causa de la epidemia pueda ayudar.
