Desahucio por impago de renta de local de negocio en época de epidemia.

¿Resulta procedente el Desahucio por impago de renta de local de negocio en época de epidemia?

Comentaba en mi anterior post (Alquiler de local y epidemia ¿puede dejarse de pagar la renta?) que, en un contrato de arrendamiento de local de negocio, no se puede utilizar la excusa de que estamos en un Estado de Alarma para dejar de pagar la renta y que lo ideal, si no se podía abonar la mensualidad, era intentar llegar a un acuerdo entre arrendador o arrendatario.

En el despacho hemos redactado unos cuantos documentos aplazando el pago de la renta y no hemos tenido muchos problemas para llegar a acuerdos.

Pero puede darse el caso de que, por cualquier razón, algún arrendatario decida dejar de pagar la renta. ¿qué consecuencias tiene este impago?

Modificación de las condiciones del contrato (rebus sic stantibus)

En primer lugar, hay que recordar que, como consecuencia del Estado de Alarma, el arrendatario puede acudir a los Tribunales a solicitar que se tenga en cuenta que este Estado de Alarma por la epidemia del Covid-19 ha afectado al contrato de arrendamiento. Al entablar esa demanda se puede solicitar una reducción de la renta, una carencia de la misma o, incluso una resolución del contrato, pero eso es un procedimiento concreto que tendrá su tramitación ordinaria y que acabará con la sentencia que corresponda.

Este procedimiento alegando la modificación de medidas (rebus sic stantibus) se tramitará por los cauces del procedimiento ordinario.

Posibilidades del arrendador

Sin embargo, si el arrendatario deja de pagar la renta, al arrendador le cabe la posibilidad de acudir a los Juzgados, vía procedimiento de juicio verbal, bien para solicitar la resolución del contrato (desahucio por falta de pago) bien para reclamar la renta, o para ambas acciones.

Será el arrendador el que, en cada momento, tome la decisión de que es lo que más le pueda interesar, pero como el arrendador tenga la más mínima intención en conseguir el desahucio, es muy posible que comience los trámites del desahucio por falta de pago y reclamación de las rentas debidas.

Si el contrato de arrendamiento es ventajoso para el arrendador y hay buena relación entre ambas partes, es más que posible que el arrendador no interponga la demanda, pero lo más normal, en esos casos, es que antes de llegar a esta situación, ambas partes hayan acordado alguna solución.

El problema es cuando no se acuerda nada y no hay una buena relación. Es posible que el arrendador aproveche la ocasión para interponer una demanda de desahucio por falta de pago.

Juicio de desahucio

El hecho de que exista una situación de epidemia, un estado de Alarma decretado, como hemos visto, da lugar a que al arrendatario realice una solicitud al juez. Sin embargo, no habilita para dejar de pagar la renta de manera unilateral, por lo que, a mi entender, ese impago sí posibilita al arrendador a interponer la demanda de desahucio por impago de renta de local de negocio en época de epidemia, y con altas posibilidades de que prospere.

Como pueden suponer, no existe jurisprudencia al respecto (o yo no la conozco). La figura que más se puede parecer es la previsión que hay en la Ley de Arrendamientos Urbanos cuando, en el artículo 22.3, se indica:

el arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.”

La reducción de la renta por alteración de las circunstancias resulta ser similar a la previsión del art. 22.3 mencionado, ya que en ambos se reduce la renta al no poder disfrutar del inmueble de una manera plena, si bien, el derecho a la reducción es más claro en el supuesto de del art.  22.3 por cuanto viene previsto en la propia ley de Arrendamientos Urbanos.

Pues bien, en el supuesto de la reducción de renta por “soportar obras” la jurisprudencia ha dictaminado que el arrendatario no puede decidir, unilateralmente, que procede a la reducción de la renta, sino que esta tiene que ser acordada judicialmente, En el mismo sentido, si el arrendatario quiere aplicar la reducción de la renta por alteración de las circunstancias (rebus sic stantibus) tendrá que acudir a los tribunales.

Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid y conclusión

En la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 27 de diciembre de 2007, se sentenció un juicio de desahucio en el que el arrendador demandaba porque el arrendatario había pagado menor renta alegando, el arrendatario, que no había podido disfrutar del local al haberse realizado obras necesarias en la vivienda y que como tenía derecho a la reducción de la renta, la había aplicado directamente.

Tanto el juzgado de primera instancia como la Audiencia Provincial dieron la razón al arrendador: Desahuciaron al arrendatario, Le condenaron a pagar las costas y las rentas que había dejado de pagar.

Así pues, a pesar de encontrarnos en Estado de Alarma el arrendatario se puede encontrar con una acción de desahucio por impago de renta de local de negocio en época de epidemia

¿Merece la pena arriesgarse?

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