Extinción de condominio en Valencia
División de cosa común en Valencia
En esta ocasión hemos conseguido resolver un problema de condominio en Valencia con un resultado muy satisfactorio.
Como ya os he explicado la división de cosa común es aquella figura jurídica por la que se extingue un proindiviso, y se da cuando un bien pertenece a varias personas (art. 392 CC) y una de ellas no quiere permanecer en ese proindiviso.
Existencia de condominio por herencia
El origen de este proindiviso fue el habitual. Al repartir una herencia se adjudicaron todos los bienes en proindiviso. Entre estos bienes hay un local comercial en Valencia que está formado por dos fincas registrales.
Por cierto, nuestra cliente, además tiene la condición de no residente al vivir en el Reino Unido, motivo por el cual nos ha conferido un pode para no tener que desplazarse desde Inglaterra hasta Valencia.
Varios copropietarios
En este condominio había siete copropietarios, cada uno de ellos con una cuota de propiedad diferente e, incluso, una octava parte de la propiedad se encontraba en régimen de usufructo, con dos comuneros que eran titulares, cada uno de ellos, de una dieciseisava parte en régimen de nuda propiedad.
Un problema que se había enquistado.
Nadie quería solucionarlo
Nuestra cliente era propietaria del 25% de cada una de las fincas registrales. Estos locales se encontraban cerrados y no producía ningún beneficio, tan solo costes, motivo por el cual la cliente quería vender su parte.
El resto de los propietarios no quería comprarlo, pero tampoco quería venderlos a terceros, entre otras cosas, por los costes fiscales; algunos de los copropietarios son bastante mayores ni preferían que se transmitiera por herencia para evitar tener que pagar el IRPF por incremento patrimonial.
Sin embargo, nadie está obligado a permanecer en el condominio tal como establece el artículo 400 del Código Civil
Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Alternativas al condominio
Tal como es nuestra costumbre, remitimos un requerimiento a los copropietarios, encontrándonos con la imposibilidad de llegar a un acuerdo, puesto que las posturas estaban muy enfrentadas.
Como quedaba claro que el resto de copropietarios no querían vender a un tercero, se les ofreció la posibilidad de que adquirieran la cuarta parte de nuestra cliente, pero tampoco estaban dispuestos.
Ante esa imposibilidad de llegar a un acuerdo, la única posibilidad que nos quedaba para solucionar el problema fue entablar la acción de división de cosa común.
Y, teniendo en cuenta las fechas en las que se nos planteó la situación, decidimos esperar a que entrara en vigor la nueva regulación de la división de cosa común.
Os recuerdo que actualmente, la acción de división de cosa común se tramita por los trámites del juicio verbal, en lugar de tramitarse por la vía del procedimiento de juicio ordinario, lo que implica un importante ahorro de tiempo.
División de cosa común judicial
Demanda
Así pues, y ante la imposibilidad de llegar a un acuerdo, por lo menos aparentemente, se interpuso la demanda en los juzgados de Valencia el 11 de abril.
En el momento que el demandado recibe la demanda, tiene un plazo de 10 días para contestarla, por lo que, si el juzgado funciona correctamente, y notifica la demanda de una manera rápida, es muy fácil que el procedimiento se sustancie en poco tiempo.
En este caso la demanda se admitió a trámite el 10 de mayo, lo que es un tiempo más que razonable, y fue notificada rápidamente a parte de los demandados.
Como el plazo para contestar es muy breve, el abogado de algunos de los demandados se puso en contacto con el resto de los copropietarios y conmigo, y llegamos rápidamente a un acuerdo.
Cuéntanos tu situación para encontrar la solución adecuada
Acuerdo extrajudicial
Tengo que reconocer la suerte de que el abogado contrario es una persona muy razonable y muy buen profesional, de manera que en lugar de estar discutiendo cantidades exiguas llegamos a un acuerdo satisfactorio.
De todas formas, nunca está de más recordar la definición que de “buen acuerdo” me dio un juez cuando dijo que
Un buen acuerdo es aquel en el que todo el mundo sale cabreado.
Lógicamente, si todo el mundo sale disgustado, quiere decir que todos han cedido un poco para llegar al acuerdo
Ese acuerdo se puso en conocimiento del juzgado, para que no hubiera sobrecostes judiciales.
Básicamente el acuerdo consistió en que algunos de los herederos compraban la cuota indivisa de mi cliente, pagando las cantidades que había sido estipuladas en una tasación, y que esas cantidades se pagarían el día de la firma de la escritura pública.
En principio los títulos públicos debían firmarse antes del día 30 de junio, pero por dificultades de agenda se tuvo que posponer la firma hasta el día 15 de julio.
Firma de la escritura
Tal como se acordó con la notaría, el día 15 de julio me desplace a Valencia, con la finalidad de poder firmar la escritura de extinción parcial de condominio.
Extinción parcial de condominio
En la escritura se acordó que se llevaba a cabo una extinción parcial de condominio, ya que lo que hicimos fue adjudicar la cuota de uno de los copropietarios a varios del resto de copropietarios que continúan siéndolo después de la extinción parcial de condominio.
Y eso es lo que ha sucedido en nuestro caso, puesto que inicialmente, eran sete copropietarios, y el 25% propiedad de nuestra cliente, ha sido adquirido por 3 de ellos.
Tributación de la extinción parcial de condominio
La forma jurídica que se le da el negocio tiene muchísima importancia desde el punto de vista fiscal, puesto que si lo que hay es una compraventa, tributa por el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), mientras que si es una extinción de condominio el impuesto es el de actos jurídicos documentados (AJD).
El tipo de AJD es muy inferior al de ITP, y por eso se ha instrumentalizado la escritura, como una extinción parcial de condominio, qué es lo que realmente se ha pactado, para poder discutir con la administración el impuesto sobre el que está sujeto.
Tributación de no residente
También hay que tener en cuenta las especialidades de la transmisión, al tratarse la cliente de una persona no residente.
Así que, lo que falta ahora, es la liquidación de esos impuestos.
Conclusión: Final feliz
El resultado ha sido que, en un plazo de 3 meses, desde que se interpuso la demanda, hemos conseguido liquidar el proindiviso de nuestra cliente, la cual ha conseguido transmitir su cuota indivisa y cobrar el precio que le corresponde.
@jesusmpuente
Creo que la acción de división de proindiviso, conforme el nuevo procedimiento, va a ayudar a que los acuerdos sean mucho más rápidos de lo que lo era antes de la reforma.
De todas formas, y como has podido comprobar, cada proindiviso es diferente y necesita un estudio personalizado.
En este supuesto se ha llegado a un acuerdo habiendo multitud de copropietarios, y pudiendo buscar una fórmula que sea fiscalmente favorable, pero no siempre es posible.ç
Contacto
Si tienes un problema con una cuestión de división de la cosa común te aconsejo que te asesores correctamente de un profesional que esté especializado en este tipo de procedimientos.
