La ejecución en la División de Cosa Común
La división de cosa común
La ejecución en la división de cosa común es la manera en la que acabará la “actio communi dividundo”; y si no se llega a ningún tipo de acuerdo en ningún momento, la venta se realizará mediante subasta del bien inmueble.
Como ya hemos visto en diferentes artículos la división de la cosa común es un procedimiento judicial que se plantea que, ante un bien que es indivisible, y en el que existen varios copropietarios, y uno o varios solicita que se proceda a su venta.
En estos casos, cualquier copropietario puede solicitar judicialmente la disolución de la copropiedad. El objetivo es que cada parte obtenga su porción proporcional, ya sea mediante la venta del bien o su adjudicación a una de las partes.
Por qué se pide la división de la cosa común
Las principales razones por las que se llega al procedimiento judicial de división de cosa común vienen provocadas por la imposibilidad de ponerse de acuerdo entre los diferentes copropietarios de un bien, normalmente inmueble.
Desacuerdo entre copropietarios
El desacuerdo puede darse porque uno de los copropietarios quiera vender el inmueble, y el resto no; o que alguno de los comuneros esté utilizando el inmueble de manera exclusiva y excluyente, y el resto de los copropietarios no estén de acuerdo con ello.
Cuando no se logra un acuerdo amistoso entre los copropietarios, cualquier de ellos puede instar un procedimiento judicial que, de no alcanzarse un acuerdo en algún momento finalizará en la ejecución de la división de cosa común
el artículo 400 del Código Civil dispone que
Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Este procedimiento puede finalizar, al ejecutar la sentencia de división de cosa común, en la subasta del bien inmueble
¿Sabes cómo es el procedimiento judicial?
Procedimiento judicial de división de cosa común
Fase declarativa
En la división de cosa común existe una primera fase en la que se solicita que se declare la extinción del condominio.
Es un procedimiento denominado declarativo, que finaliza con una sentencia en la que el juez declarará la extinción del condominio sobre el bien inmueble que será lo que se ha solicitado al interponer la demanda.
Este procedimiento es un procedimiento verbal el que el juez analiza los extremos que rodean la petición de los demandantes para ver si es procedente la acción planteada.
Entre otros extremos comprueba si las partes que intervienen en el procedimiento son copropietarios, si están representados en el procedimiento todos los copropietarios, las trabas que puede haber a la extinción del condominio o si el bien es indivisible.
Lógicamente, en cada procedimiento pueden plantearse otras dudas, pero las que te he indicado son las principales. Evidentemente, si la acción de dirige contra una herencia, por ejemplo, habrá que comprobar otros extremos concretos
Si se dan todos los requisitos y la demanda está bien planteada, el juez dictará sentencia declarando la extinción del condominio.
Pero una cosa es tener una bonita sentencia en la que se declara extinguido el condominio, y otra que la vivienda se subasta.
Para subastarla hay que ejecutar la sentencia en la que se declara la extinción del condominio
Ejecución de sentencia
Una vez declarada la extinción del condominio, cualquiera de las partes puede pedir la ejecución de dicha sentencia, iniciando, de esta manera, la fase ejecutiva del procedimiento judicial, conocida como Ejecución de Título Judicial (ETJ).
Estaríamos ante la ejecución de la acción de división de cosa común.
Ejecución de la acción de división de cosa común.
En este supuesto, la ejecución de sentencia, si no se llega a ningún acuerdo, consistirá en la subasta del bien inmueble.
El plazo para pedir la ejecución de la sentencia es el usual establecido en la Ley de Enjuiciamiento civil, y es el establecido en el artículo 518 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: 5 años.
Cuéntanos tu situación para encontrar la solución adecuada
Si no se pide la ejecución de la sentencia en ese plazo la acción habría caducado y habría que iniciar nuevamente el procedimiento declarativo.
Subasta en la división de cosa común
Al instar la ejecución de la sentencia se solicitará, lógicamente, si no se ha llegado a un acuerdo, la venta en pública subasta.
Y decimos y reiteramos en muchas ocasiones, la posibilidad de llegar a un acuerdo previamente, puesto que se puede llegar a un acuerdo en cualquier momento del procedimiento, pero ese acuerdo tiene que llegar todos los copropietarios que representen el cien por cien de la titularidad del inmueble.
Pero de cómo funciona la subasta y de las posibilidades de llegar a un acuerdo os hablaremos en otro artículo en el que trataremos la subasta en este tipo de procedimientos.
Conclusión
Le ejecución de la acción de división de cosa común es necesaria cuando no se llega a un acuerdo, es la consecuencia lógica tras la interposición de la actio communi dividundo y es la forma que existe de liquidar el proindiviso.
La forma normal de acabar de la ejecución será la subasta.
Pero…. Incluso una vez iniciada la ejecución se puede llegar a un acuerdo para la venta de común acuerdo.
Cuéntanos tu situación para encontrar la solución adecuada
Este artículo pretende ofrecer una guía clara sobre cómo funciona la ejecución de una sentencia en la división de cosa común, destacando las ventajas de llegar a acuerdos previos y los riesgos que conlleva la subasta judicial.
Contacta conmigo
Estoy convencido que se puede llegar a un acuerdo, pero si no se alcanza ese acuerdo es importante actuar con mano firme e instar la ejecución de la sentencia para no perder derechos.
En ocasiones he visto casos en los que no se ha ejecutado la sentencia y el demandante ha tenido que instar una nueva demanda.
Si quieres que te eche una mano y que te ayude con la división de cosa común que te está preocupando puedes ponerte en contacto conmigo:
