El problema de la división de cosa común tras una herencia.

División cosa común herencia

Los juicios de división de cosa común tras una herencia son frecuentes.

Cuando no existe cordialidad entre los herederos, es muy habitual que se plantee un juicio de división de cosa común tras una herencia. Existen formas de evitarlo, tanto desde el punto de vista del testador como de los propios herederos.

 

¿Qué es la división de cosa común?

El juicio de división de cosa común (actio communi dividundo) es una acción judicial en la que se plantea que, ante un bien que es indivisible, y en el que existen varios copropietarios, se proceda a su venta.

En el caso de bienes inmuebles, es un juicio que se plantea ante el juzgado de primera instancia en el que radique el inmueble y lo que realmente se está solicitando al Juez, es que se venda ese inmueble en pública subasta.

El artículo 400 del Código Civil establece que

Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.

Así pues, si un copropietario decide que no quiere seguir teniendo una vivienda “a medias” con otro, lo que debe plantear es la división de cosa común

 

¿Es habitual la división de cosa común tras una herencia?

Lamentablemente es muy habitual. La herencia es un negocio que en muchas ocasiones genera tensiones. Si tras el reparto de los bienes la tensiones entre los herederos han aumentado, es posible que uno (o varios, o todos) se nieguen a tener algo en común con otro heredero.

Y no digamos si el proindiviso (la casa a medias) viene provocado por un juicio de testamentaría en el que se ha adjudicado una casa a medias entre el demandante y el demandado.

 

¿Se puede evitar la división de la cosa común tras una herencia?

La respuesta es afirmativa: sí se puede evitar, y se puede hacer desde un doble punto de vista: en el momento de hacer testamento y en el momento de repartir la herencia.

Al hacer testamento (cosa muy aconsejable), se puede indicar cómo se quieren repartir los bienes entre los herederos, incluso indicando la posibilidad de que se compensen entre ellos.

El Código Civil prevé la posibilidad de que los copropietarios pacten que no se pueda exigir la división de cosa común por un plazo máximo de diez años; este pacto lo pueden acordar los herederos al partir la herencia, o lo puede “mandar” el testador en su testamento.

Ese pacto de no exigir la división lo que sí permite es que todos los copropietarios lleguen a un acuerdo de vender la casa a un tercero o a uno de ellos.

En el momento de repartir la herencia, interesa, dentro de lo posible, evitar los proindivisos. Si son imprescindibles, se puede pactar, igualmente, la proindivisión o establecer un protocolo para la administración del inmueble.

 

 

Mejor un acuerdo que un pleito.

Si, normalmente es cierto que es mejor un mal acuerdo que un buen pleito, en el caso de la división de cosa común ese hecho se acentúa, sobre todo desde el punto de vista del demandado.

Normalmente el demandado no quiere vender por un doble motivo. En el supuesto de la división de cosa común tras una herencia suele ser por “orgullo o por rabia”, por evitar que el otro heredero se quede con la casa.

Lo que normalmente se alega es que la casa vale mucho más. Pues bien, la casa vale lo que un tercero esté dispuesto a pagar por ella. Si al final se lleva la casa a pública subasta, es bastante habitual que el precio que se pague sea inferior al esperado.

Al demandante no le suele interesar la subasta porque suele tener prisa, pero no siempre pasa así.

 

Situación concreta de división de cosa común.

En la última demanda, redactada este verano, el demandante no tiene ninguna prisa; de hecho, tiene cuatro años por delante para adquirir la vivienda, por lo que no tiene prob

Demanda división cosa común

lema en esperar un cierto tiempo y comprar la casa en la subasta, siempre que no aparezca un tercero que ofrezca más importe.

A pesar de que se ha ofrecido un precio más que razonable, el copropietario ha preferido no aceptarlo y exigir uno que está por encima del mercado.

En este supuesto, el hecho de que el copropietario se encele en un precio que no vale la casa es absurdo, ya que se la juega a que en subasta la casa se venta por un precio muy inferior.

Mi consejo, de defender al futuro demandado, habría sido llegar a un acuerdo, lo más alto posible, pero nunca pedir cantidades que no vale la casa esperando que la otra parte acceda a una petición que no es razonable.

Si tienes un problema con copropietarios, sea o no consecuencia de una herencia, y quieres consultar tu problema, no dudes en ponerte en contacto conmigo.

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