Rara es la ocasión en la que a un abogado le consultan sobre un tema desde la perspectiva de los dos intereses contrapuestos. Pues es lo que me ha sucedido ayer mismo, tanto un arrendador como un arrendatario me llamaron preguntando por la renta y la epidemia y si había obligación de seguir pagando la renta mensual de un local de negocio (evidentemente ambas personas se referían a diferentes contratos).
En primer lugar, hay que comentar que el Gobierno aprobó el 31 de marzo (con entrada en vigor el 1 de abril) el Real Decreto Ley 11/2020 en el que se regulan diferentes ayudas en relación con el arrendamiento, pero son medidas que afectan solo a arrendamientos de vivienda y no en todos los casos, por lo que no resulta de aplicación a los contratos de locales.
El contrato firmado entre las partes sigue siendo ley entre ellas.
El contrato de arrendamiento de su local sigue rigiéndose por las mismas cláusulas, pactos y normas que acordaron las partes y que rigen el contrato desde el momento en el que se firmó.
Siempre he pensado que un contrato de arrendamiento es uno de los contratos más peliagudos que existen, puesto que se firma en un momento dado y desplegará sus efectos, de manera continua, durante muchos años y, al no tener una bola de cristal efectiva, es imposible prever que sucederá después de la firma.
De hecho, no creo que existan muchos contratos de arrendamiento que contengan cláusulas que prevean una pandemia ni las consecuencias de ésta, pero eso no quiere decir que la relación arrendaticia sea ajena a la declaración del Estado de Alarma y al confinamiento.
Clausula “rebus sic stantibus”
Pocas veces se ha hablado tanto del dicho latino “rebus sic stantibus”, aforismo que, en síntesis, viene a indicar que la alteración de la situación (en este caso la epidemia y el Estado de Alarma) puede implicar que el contrato firmado se vea afectado, o, en palabras de la reciente sentencia del Tribunal Supremo nº 791/2020 de 6 de marzo,
“la alteración de las circunstancias que puede provocar la modificación o, en último término, la resolución de un contrato, ha de ser de tal magnitud que incremente de modo significativo el riesgo de frustración de la finalidad del contrato”
Como es de suponer, en la sentencia se habla de más requisitos, pero la anterior sería la idea general de la manida expresión latina.
Así pues, se puede concluir que, conforme la cláusula “rebus sic stantibus”, podrían, como consecuencia de la epidemia, tener lugar modificaciones del contrato de arrendamiento, pero esa modificación ni es automática ni puede ser impuesta por una de las partes, sino que, tal como prevé el artículo 1.256 del Código Civil , “la validez el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes”.
Así pues, si el arrendatario quiere alegar que dadas las circunstancias no puede o no quiere pagar la renta, no puede decidirlo el solo, sino que tendrá que, a falta de acuerdo, acudir a los tribunales para pedir que se le aplique la “rebus sic stantibus” y será el juez quien después de un tedioso procedimiento, decida si procede o no la aplicación de la “rebus sic stantibus”
La mejor solución, como siempre: un acuerdo
Una vez que se ha declarado la pandemia, y visto que el arrendatario no puede (sin consecuencias) dejar de pagar la renta unilateralmente, es evidente que la mejor solución, para ambas partes, es la de llegar a un acuerdo, y en nuestro despacho estamos aconsejando que el mejor acuerdo sería que la renta de una mensualidad (abril) no se abone en este momento, sino que su montante se vaya pagando de manera prorrateada durante los seis meses finales del año. Entendemos que es una solución justa y proporcionada para los tiempos que nos están tocando vivir, y ambas partes obtienen beneficios:
El arrendatario deja de tener una obligación de pago en unos tiempos en los que, posiblemente no pueda afrontar los pagos por falta de ingresos.
El arrendador, por una parte, apuesta por la continuidad del arrendamiento, ya que si el arrendatario resuelve el contrato, económicamente dejará de tener más ingresos por el tiempo que tarde en arrendar el local que por ese mes cuya renta ha diferido.
Por otra parte, como quiera que arrendador y arrendatario han adoptado una postura concreta ante la situación epidémica, se elimina la posibilidad de que el arrendatario pueda acudir a los tribunales solicitando la aplicación de la “rebus sic stantibus”, ya que uno de los requisitos es que las circunstancias hayan sido impredecibles; es evidente que, si se ha llegado a un acuerdo firmado, las circunstancias ya no han sido impredecibles, sino que han sido previstas y ambas partes han llegado a un acuerdo.
Conclusión
En cualquier caso, creo que lo mejor para ambas partes es intentar conseguir llegar a un acuerdo, de manera que ese contrato que ambas partes firmaron creyendo que les era beneficioso, siga siéndolo cuando esta situación (que es temporal, espero), finalice
Cuestión diferente sería si el contrato quiere ser resuelto por una de las partes o, por orgullo o modo de presión, se deciden forzar las situaciones, pero ese es otro tema que trataré en mi siguiente post.
Por favor cuídense todos mucho, que tenemos que superar esta situación.
